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北上广深宁苏合等楼市,房企面临生死劫

文章作者:休闲生活 上传时间:2019-11-23

从市场发展趋势来看,笔者认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔 者认为,在多轮“救市”政策刺激之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年,也就是说,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,楼市在上半年疯狂后 下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而 止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

从预期的发布时机来看,笔者认为主要考虑几个因素:一是市场继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严;二是,待上半年经济数据结果出来之时,如果经济基本面下行趋势结束,那么,经济对于楼市的依赖度降低,此时楼市调控政策收紧的可能性加大;从政府出台政策的时机来看,上半年(土地市场与交易市场)成交量快速释放之后,比如苏州、南京等,下半年已经无太多指标上的压力,三季度成为政策收紧的“窗口期”。

同时,在全国范围内,我们发现“地王”频出之后,众多开发企业开始利用“地王”营销为自己楼盘销售造势,这些“地王”营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现,而且也明目张胆出现在各大主流媒体、自媒体的广告或软文上。同时,“地王”自己也为自己编故事,甚至连自己都说服不了的情况下还极力向其他人推销它的“地王”之道。看到“地王”项目的操盘者如此自娱自乐笔者只能说呵呵了。当前来看,“地王”营销正在盛行,这一定程度上会推升上述城市出现“日光盘”与买涨不买跌的行情,使市场表现有些虚火。

第三,从市场面的表现来看,虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前四个月表现出,繁荣景象,“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现,但是,这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“日光盘”也就很难频现了。

那么,北上广深等一线城市、上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为,京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑,由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期;尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆,但是,“涨价需谨慎”!因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素,三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲:

其次,从上述核心二线城市来看,央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研,储备政策(比如首套房认定标准或调整,预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧;限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这三个城市。)已经准备充分,只不过等待时机发布而已。

从预期的发布时机来看,笔者认为主要考虑几个因素:一是市场继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严;二是,待上半年经 济数据结果出来之时,如果经济基本面下行趋势结束,那么,经济对于楼市的依赖度降低,此时楼市调控政策收紧的可能性加大;从政府出台政策的时机来看,上半 年(土地市场与交易市场)成交量快速释放之后,比如苏州、南京等,下半年已经无太多指标上的压力,三季度成为政策收紧的“窗口期”。

第三、从市场面的表现来看,虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前四个月表现出,繁荣景象,“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现,但是,这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“日光盘”也就很难频现了。

四类“地王”企业生死劫

同策咨询研究部总监张宏伟认为,多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

二是,5月初,上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出,5月13日下午,葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”,单价45213元每平米,超越上海建工“地王”42561元/平米,成为南京新单价地王,直追上海。而这一天南京拍卖7宗地,其中包括4宗纯宅地,3宗商住混合地块,一日土地竞拍吸金近250亿元。此前,苏州、合肥等核心二线城市也是“地王”频现。

首先,“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系,在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题,又要谋求市场份额及长远发展。

近日,对于核心二三线城市楼市来讲,比如苏州、南京、 合肥、杭州、武汉、厦门、石家庄、东莞、佛山等,一方面楼市基本面无大碍,大部分城市房价出现快速上涨的趋势,甚至在近期“日光盘”频现,楼市成交呈现火 爆态势;另外一方面,上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地王”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策,但是,这些政策较为 “温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

此外,以上海为例,表面上来看,以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大,市场并不存在什么问题,进入上海的房企还有比较大的发展机会。但是,关心上海的房企也应该冷静的思考,上海楼市是大牌房企云集的大都市,属于“大玩家”房企的市场,想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企各自能够在上海分到了几杯羹?上海真正获益的始终还是少数几个房企大佬,比如绿地、万科、融创、保利等等,而大多数已经进入上海的房企来讲仍然是平平,仍然是“小弟弟”的姿态,难以在这个市场有显眼的出路。

从市场发展趋势来看,笔者认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,在多轮“救市”政策刺激之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年,也就是说,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现与买涨不买跌的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

此外,从上述城市住宅类用地供应来看,商品住宅用地供应也较为紧张,这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲,增加 土地供应才是解决问题之道,但是,从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看,也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲,这些 城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力,“地王”仍然会频出。这才是合肥、南京、苏州、厦门等城市房价快速上涨与“地王”频出的最真实市场方面的原因。

既然上述城市商品住宅市场下半年即将进入调整期,那么,北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”频现的现象是否会一直持续?未来这些城市土地市场趋势怎么样?

其次,“地王”开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾去年以来的“地王”,要么像央企、地方国企那样拥有充裕的现金流与融资渠道作为支撑,要么像有些上市房企那样有上市融资、海外融资、银行授信等融资渠道,要么企业的背后有银行财团的大力支持。

首先,从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台,以为过热的楼市降温。如 今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,那么,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。如今,南京、苏州、合肥等上述城 市楼市出现过热的状况,这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台,如果上述城市楼市继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续 从严。

从上述城市地价对房价的影响效应来看,上述热点城市典型板块土地市场价格短期内猛涨,势必导致建造商品住宅的土地成本上涨,房价不可能不上涨,于是,这些项目定价上会接着“向上冲”,以实现既定的投资回报目标。然而,即使在一线城市需求差异化、多元化的城市,房价上涨的速度也是有“天花板”的,不可能无止境上涨。

在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品,以“现金为王”,其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性,要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长,以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好,这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益,也为企业发展带来峰回路转的效应。

那么,上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为,苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆,三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲:

首先,品牌房企重返或聚焦北上广深等一二线核心城市,竞争激烈导致风险加大。近两年,土地市场热点主要还是一二线城市,尤其是一线城市,这个缘由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切关心。尤其是2013年以来,品牌房企或房企以联合体形式积极抢滩一二线城市优质地块,优势资源开始向品牌房企集中,突显出品牌房企布局战略的变化,一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值。但是,品牌房企重返一线城市,导致市场竞争更加激烈,势必会推升土地成本,导致“地王”频现,如果市场按照这样的逻辑持续进行,一线城市的进入门槛会持续提高,而这也就意味着进入一线城市的开发企业来讲未来风险也会越来越大,即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险,甚至还会出现品牌房企联合体退地的现象。

那么,在京沪深、南京、苏州、合肥等城市调控政策开始收紧的市场背景下,市场基本面也将在下半年进入市场调整期,这些城市的“地王”生存状况如何?“地王”企业的生存状况如何?值得我们持续关注。

其次,央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研,储备政策(比如首套房认定标准或调整,预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。)已经准备充分,只不过等待时机发布而已。

第四、不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求。还以上海为例,2015年上海商品住宅成交量在1500万平方米,明显高于上海商品住宅市场需求总量(2010-2014年年均销售量)987万平方米,这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗?

从房价上涨情况来看,2016年5月18日,国家统计局公布数据显示,2016年4月新建商品住宅价格与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为5.8%,最低为下降0.5%;与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有23个,上涨的城市有46个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为63.4%,最低为下降3.2%,其中,涨幅最高的几个城市分别为上海、南京、厦门、北京、合肥、杭州、福州。

换一句话来讲,2015年“330新政”以来,大中城市(一线城市、上述热点二三线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及 由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,以为楼市“日光盘”会继续频现,那其实就是对于市场的误 判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

随着北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”频现,楼板价持续攀升,即使房企联合体在一二线核心城市以“地王”形式拿下优质地块也难以说可以完全规避风险,在上述这些城市土地市场“投资有风险”。理由如下:

换一句话来讲,2015年 “330新政”以来,大中城市(一线城市、上述热点二三线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,以为楼市“日光盘”会继续频现,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从上述“日光盘”频出的城市来看,地方政府并没有明确表态用行政手段制止,或者即使出台调控措施,政策面也较为“温和”,甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松,试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看,由于宏观经济“下行”阶段的经济增速的压力,地方政府也有苦难言的尴尬,也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此,我们也就不难理解为何上述城市“日光盘”频出。这是上述城市近期“日光盘”频现的背后的深层次原因。

首先,从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台,以为过热的楼市降温。如今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,那么,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。如今,京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑,楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期;南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况,这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台,如果上述城市楼市继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严。

第二、以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场,激进拿地,频频制造“地王”,甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额,房企拿地能力严重超支。这类房企在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下,此前以高周转策略回笼资金的美梦破灭,同时,资本市场融资成本高居不下,此时,这类企业拿“地王”的快感不在,已经在受到资金链濒临断裂的煎熬。

北上广深宁苏合等楼市:土地市场“投资有风险!”

第三、从市场面的表现来看,虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前四个月表现出,繁荣景象,“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现,但是,这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“日光盘”也就很难频现了。

显然,答案也是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为,去年上半年,在“330新政”等“救市”政策刺激之下,上海楼市将去年积压需求进行集中释放,市场基本回归平衡状态。到了下半年,上海楼市已经没有去库存压力,但是,由于宏观经济、股市等诸多方面的压力,央行仍然有三次“双降”政策(对于上海楼市来讲没有必要),再加上房企冲刺销售业绩指标等因素,导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量,市场需求被透支。今年第一季度,央行再次降准0.5百分点,上海楼市继续放量,一季度上海商品住宅成交量又高达440万平方米,市场需求在去年下半年透支的继续上继续透支。同时,从历史经验来看,历年商品住宅成交高峰后必然调整,比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场,均出现2011年、2014年的调整,2015年下半年与今年第一季度市场成交量高峰之后也是如此,2016年二季度以后调整势在必然。从“沪九条”之后上海楼市交易量来看,也基本验证了上述交易量的变化趋势。

笔者认为,作为发展与扩张的战略,不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张,甚至在市场火热期仍然比较激进的拿地,制造“地王”。拿去年下半年至今来讲,以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场,以期短期内谋求上位,实现区域深耕或全国化布局。

因此,对于关心一线城市的房企来讲,不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求,还是应该重新思考自己的发展战略,选择好城市进入战略,做好深耕,做好自己熟悉市场的“老大”,而不是一味迷恋一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。

第四、没有明确拿地战略与风险评估机制,属于市场跟风着,尤其是在招拍挂拿地现场,意气用事,赢了当时拿地的赌局,但是,随后市场瞬息万变,这类企业对“地王”楼盘难以把持,市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从上述城市商品住宅市场来看,多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

分析上述城市房价上涨的原因,从上述城市住宅类用地供应来看,商品住宅用地供应也较为紧张,这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲,增加土地供应才是解决问题之道,但是,从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看,也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲,这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力,“地王”仍然会频出。这才是北上广深等一线城市、合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与“地王”频出的最真实市场方面的原因。

第三、竞争白热化,“被豪宅”的市场被扭曲,市场面临结构性风险。以上海为例,去年以来,上海土地市场火热,张江板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块、新江湾城板块等板块地价飙升,楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐,甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、莘庄板块、南桥新城、泗泾板块这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。北京、深圳、南京、苏州、合肥等上述土地上市场亦是如此,以北京为例,比如朝阳区的孙河、东坝,丰台的石榴庄地块、丰台南苑乡地块等。

但是,也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此,当企业的扩张的盲动性与2016年下半年进入市场调整期相遇时,企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下,从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。

另外,国家统计数据显示,2016年1-4月份,全国房地产开发投资25376亿元,同比名义增长7.2%,增速比1-3月份提高1个百分点。其中,住宅投资16887亿元,增长6.4%,增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。由于一线城市、核心二三线城市房地产市场复苏和好转,房地产投资增速也出现快速回升。

比如,5月11日,上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出,5月13日下午,葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”,单价45213元每平米,超越上海建工“地王”42561元/平米,成为南京新单价地王,直追上海。而这一天南京拍卖7宗地,其中包括4宗纯宅地,3宗商住混合地块,一日土地竞拍吸金近250亿元。此前,苏州、合肥等核心二线城市也是“地王”频现。

一是,5月13日下午,中国人民银行发布数据报告,4月末,广义货币余额144.52万亿元,同比增长12.8%,增速比上月末低0.6个百分点;截止2016年4月末,社会融资规模存量为145.59万亿元,同比增长13.1%。当月社会融资规模增量为7510亿元,比去年同期少3072亿元。货币政策走向开始改变,宽松的货币政策开始适度收缩。

从预期的发布时机来看,笔者认为主要考虑几个因素:一是市场继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严;二是,待上半年经济数据结果出来之时,如果经济基本面下行趋势结束,那么,经济对于楼市的依赖度降低,此时楼市调控政策收紧的可能性加大;从政府出台政策的时机来看,上半年还有一个月左右的时间,这些城市比如苏州、南京、合肥等,土地市场与交易市场的成交量已经得到快速释放,下半年已经无太多指标上的压力,再根据最近这三个地方政府的正式或非正式渠道的信息来看,5-6月份成为苏州、南京、合肥等城市政策收紧的“窗口期”。

其次,从上述核心二线城市来看,央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研,储备政策(比如首套房认定标准或调整,预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。)已经准备充分,只不过等待时机发布而已。

有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是,在今年下半年楼市进入调整期之后,“高溢价”就很难实现,同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷,往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

从市场发展趋势来看,笔者认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,在多轮“救市”政策刺激之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年,也就是说,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现与买涨不买跌的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

第三、过度依赖民间资本,最终因为拿地成本、融资成本过高等因素,导致项目定价偏离市场主力需求,销售上遇到瓶颈,企业遭遇资金链危机。比如历史上受民间借贷、盲目扩张等因素影响,光耀集团深陷资金链危机,青岛君利豪集团有限公司董事长王莉也或因资金链断裂跑路。

其次,外来开发商不惜一切代价挺进一线城市风险最大。2013年以来,以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场,以期短期内谋求上位,通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发,实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地,导致“地王”频现,地价成本陡升。同策咨询研究部总监张宏伟认为,正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此,当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时,或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时,企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下,从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企,目前也被同行收购股权,面临命运的转折点。因此,不惜一切代价挺进一二线核心城市的战略并不可取,如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍,很有可能遭遇企业运营层面的最大风险,最终或面临破产或收购的风险。

首先,从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台,以为过热的楼市降温。如今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,那么,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。如今,京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑,楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期;南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况,这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台,但是“温和”的调控政策反而助长了市场疯狂的情绪,导致上述城市楼市“地王”与“日光盘”继续频现,因此,从当前政策面走势来看,南京、苏州与合肥等城市楼市调控政策不得不继续从严。

换一句话来讲,2015年“330新政”以来,大中城市(一线城市、上述热点二三线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,以为楼市“日光盘”会继续频现,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

第三、合作开发模式,市场资源优化配置,“地王”风险可规避。近期联合拿地较为盛行,兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发成为当下较为时髦的做法。通过合作拿地或合作开发,在楼市调控及即将进入调整期的市场背景下,房企由竞争转为“竞合”, “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗,又合作相互借力,各方也可规避投资开发风险,优化市场资源配置。

北上广深宁苏合等楼市:商品住宅市场“涨价需谨慎!”

那么,北上广深等一线城市、上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为,京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑,由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期;尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆,但是,“涨价需谨慎”!因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素,上述核心二三线城市调控政策也即将出台(5月18日下午及晚间,南京、苏州、合肥已经透露政策即将出台的信号),下半年这些城市房地产市场也将步入调整期。具体来讲:

上海以外一线城市、南京、合肥等热点二线城市市场亦是如此。因此,从这个角度来看,在一线城市、热点二线城市积极拿地,如果再遭遇今年下半年不可预见的市场风险,即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事,也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。

不可否认,在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下,京沪深、南京、苏州、合肥等城市的成交量会出现普遍下滑,价格也会出现停涨,甚至个案楼盘会因为产品定位、资金面等问题而出现大幅降价的现象。按照这样的发展态势我们不难发现,短期内确实使令这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。那么,从具体操盘策略而言,“地王”企业如何应对下半年楼市进入调整期的市场压力?怎样才可以立于不败之地?同策咨询研究部总监张宏伟认为:

此外,从上述城市住宅类用地供应来看,商品住宅用地供应也较为紧张,这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲,增加土地供应才是解决问题之道,但是,从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看,也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲,这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力,“地王”仍然会频出。这才是北上广深等一线城市、合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与“地王”频出的最真实市场方面的原因。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大,正在面临生与死的抉择,极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险,具体来讲:

那么,北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”与“日光盘”频现的现象是否会一直持续?未来这些城市土地市场及商品住宅市场的趋势怎么样?

土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了,尤其是去年下半年至今,随着市场基本面的回暖,北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等各地“地王”现象频现,各大开发企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”,导致地价屡屡创新高,重点城市“地王”频出。

两组数据或两类现象应该引起我们注意!

第一、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。

针对这个问题,开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会,然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程,如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作,区域楼市定位遭遇“拔苗助长”,而此时,市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。因此,“被改善”、“被豪宅”的现象在一线城市并不是一件值得称道的事情(上述核心二三线城市也一样,不是好事情),或许对于房企来讲,由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化,而市场真实的需求结构并非如此,这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时,还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。

地王企业“舍卒保車”过冬

从上述“日光盘”频出的城市来看,除了沪深两个城市出台较为严格的调控措施之外,其他城市地方政府并没有明确表态用行政手段制止,或者即使出台调控措施,政策面也较为“温和”,甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松,试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看,由于宏观经济“下行”阶段的经济增速的压力,地方政府也有苦难言的尴尬,也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此,我们也就不难理解为何上述城市“日光盘”频出。这是上述城市近期“日光盘”频现的背后的深层次原因。

从2011年、2014年市场调整期的部分全国性企业的布局策略调整也可以看出,尽管当时市场交易量普遍下滑,企业多数项目销售不良好,但是各个房企开始以个别项目突围市场,开始大幅降价回笼资金,以此来保全或优化公司在全国的整体布局的稳定性。

回顾今年以来中国房地产市场,北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市,比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉、厦门、石家庄、东莞、佛山等,一方面楼市基本面无大碍,大部分城市房价出现快速上涨的趋势,甚至在近期“日光盘”频现,楼市成交呈现火爆态势;另外一方面,上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地王”频出。尽管上述部分城市比如上海、深圳、北京、苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策,但是,除了沪深两个城市之外,其他城市的政策较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

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