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365bet官网开户租客违约租赁合同被迫终止,能申

文章作者:休闲生活 上传时间:2019-12-11

湖州装修网了解到,市民刘某打电话向律师咨询:“租来的房子租期还没结束就要被拍卖了,我在租赁期间对房子进行过装修,拍卖后,我能不能申请房屋装潢补偿款?”

为了能够住的舒心,租客希望将房子装修一下。但是租的房子应该注意什么呢?本文经过整理将租的房子装修时应该注意的内容阐述如下,希望能够帮到有这方面打算的人。

法院法官提醒出租方与承租方在签订房屋租赁合同时,应对合同解除或合同到期后的装饰装修物如何处理提前约定,做好风险防范。

去年,刘某打算开饭店,就在湖城租了一个店面。今年2月份,刘某开始对店面进行装修。但是,湖州装修网了解到,如今店面已经装修好了,但却被告知,由于房东在外面欠债吃了官司,法院要强制拍卖其名下的房产。“装修费用花了40多万元,饭店还没开起来,就被告知房子不能再租了。”无奈之下,刘某找到律师咨询解决办法。

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唐某租了某商业广场一间店面做餐饮,双方签订了租赁合同,并就租赁期限、租金、租金支付期限等作了明确约定。

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(1)租赁合同无效时,装饰装修如何处理? 

因租客违约需解除租赁合同

律师解读:这是一起因房屋租赁合同而引发的纠纷。

①承租人经出租人同意装饰装修,未形成附合的装饰装修物: 

装修残值损失该由谁埋单

据湖州装修网了解,首先,《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此,即使是法院要将该房产拍卖,刘某仍有权主张继续履行与原房东签订的租赁合同。

A.出租人同意利用的,可折价归出租人所有; 

合同签订后,唐某投入近百万元装修,但到了第三年,餐厅渐渐冷清下来,唐某没能按期支付租金,几经催付租金,唐某仍未能支付,某商业广场因此向常熟法院起诉要求解除租赁合同并要求唐某支付拖欠的租金。立案后,法院组织双方进行调解,被告唐某同意解除租赁合同,但要求原告常熟某商业广场承担装饰装修物损失,将装饰装修损失从所拖欠的租金中进行扣除,原告则不同意将租金扣除装饰装修损失。

其次,若房产因被法院执行,刘某与房东协商一致解除租赁合同的,应当从两个角度去考虑这个问题。

B.不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 

法院审理认为:本案原、被告租赁期间未届满,双方合同解除,且此前无特别约定,对于未形成附合的装饰装修物,应由被告唐某负责拆除;对于形成附合的装饰装修物,由于唐某逾期支付租金已构成违约,导致合同解除,因此唐某要求常熟某商业广场赔偿装饰装修物损失,法院不予支持。

一方面,《物权法》第六十六条规定:私人的合法财产受法律保护。如果法院在评估时已经将装修部分确权,确定装修的所有权人归属于刘某,那么,拍卖房产时,附属的装修会一并被处分,但在房屋被拍卖后,应给付刘某相应装修部分款项。

②承租人经出租人同意装饰装修,已形成附合的装饰装修物: 

承租人租赁房屋后,若需要对房屋进行装饰装修,需经过出租人同意,在此基础上,房屋的装饰装修按装饰装修物与租赁房屋的结合程度,可划分为附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物。对于未形成附合的装饰装修物,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,可由承租人拆除,但因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

另一方面,房屋租赁合同关系是一个民事法律关系。民事法律关系的处理原则是:“有约定从约定,无约定从法定”。也就是说,如果法院在评估时未对装修部分确权,而是作为房东房产的附属装修的,则需要根据双方租赁合同中对装修归属的约定,来确认承租人刘某是否有权利去享受该部分权益。

A.出租人同意利用的,可折价归出租人所有; 

对于形成附合的装饰装修物,因不适宜拆除,处理则相对复杂,除当事人另有约定外,分多种情况处理:租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持,但是,出租人自愿补偿的,则尊重当事人意思自治;租赁期间未届满,合同解除时,分四种情况处理:

据湖州装修网了解,若约定租赁合同中有解除合同时装修价值由承租人享受的约定,但法院在评估拍卖中未予以确权,那么刘某作为承租人应当享受的该部分权益,应当向原房东主张。

B.不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 

因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

若双方在租赁合同中并无相关条款的约定,则需要参照法律的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条的规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

(2)租赁期间届满时,装饰装修如何处理? 

因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

①承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 

因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。 

因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

②承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,当事人另有约定的按照约定处理。 

对此,法院法官提醒出租方与承租方在签订房屋租赁合同时,应对合同解除或合同到期后的装饰装修物如何处理提前约定,做好风险防范。

因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

综上述,经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,除另有约定或者可以拆除以外,承租人不得要求赔偿装饰装修费用。 

湖州装修网了解到,据此,刘某可以向房东主张房屋装潢补偿款。

(3)、合同解除时,装饰装修如何处理? 

①承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 

②承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理: 

A.因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。 

B.因承租人违约导致合同解除,承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。 

C.因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。 

D.因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。 

③当事人另有约定的,按照约定处理。 

承租的房子毕竟是别人的房子,小编在此希望装修时可不要忘记还有房东哦。欢迎大家浏览,谢谢。

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